2026年1月25日上午，市十六届人大四次会议开幕。今年的政府工作报告提出，要着力稳定房地产市场，促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，缓解青年人住房困难，改善城市运行服务保障人员居住条件。
这一部署为2026年及未来一段时期本市住房租赁市场发展指明了方向，旨在精准匹配从城市青年、基本运行服务保障人员到改善型家庭等多元化居住需求，通过提供梯度化、可负担、有品质的居住选择，筑牢城市人才根基，提升民生温度与城市吸引力。
要实现这一目标，机构化专业租赁企业正成为推动市场健康平稳发展的重要力量。
自如清语风格房源
城市业主出租房屋房龄（建成年限）占比
市场洞察：需求升级呼唤供给变革
当前，北京住房租赁市场正经历深刻的结构性变化。一方面，每年涌入的大学毕业生、各行各业的城市运行服务者构成了对“一张床”“一间房”的基础型、保障性需求的坚实基本盘。另一方面，随着居住观念演进和家庭生命周期变化，租赁需求正从“有的住”向“住得好”快速升级。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》（简称《蓝皮书》）数据显示，35岁以上租客群体占比显著提升，他们或因职住平衡、子女教育、家庭结构变化等，对整租、多居室、高品质装修、智能配套及良好社区环境提出了明确需求，改善型租赁市场正加速形成。
然而，与需求端品质化、多元化趋势形成对比的是，供给端仍面临挑战。目前，我国住房租赁市场主要有“个人业主房源、机构化专业租赁企业、保障性租赁住房”三大房源类型。相关数据显示，在我国住房租赁市场中，供应主体90%以上是个人出租。《蓝皮书》调研结果显示，个人业主手中的房源普遍存在老旧问题，超50%房龄超10年以上、超20%房龄已有20年以上。大量房源存在房龄长、装修陈旧、配套不足、管理服务缺失等痛点。
“零散化、低标化”的传统供给模式，难以满足新时代租客对稳定性、安全性和居住尊严的期待，也造成了存量住房资源利用效率不高的问题。如何有效“盘活存量”，将其转化为稳定、优质的租赁供给，已成为市场健康发展的核心课题。
破解之道：机构化专业
租赁企业担起“稳定赋能”重任
面对市场供需的结构性错配，机构化专业租赁企业展现出了独特的解题能力。它们通过规模化、标准化的运营管理体系，将分散、老旧的城市存量住房资源，转化为品质可靠、服务配套的规范化租赁产品，有效释放了存量房的市场价值与社会价值。
这一过程的核心在于“焕新”与“稳定”。北京白广路业主李先生的房源，虽然小区离地铁近，房源本身也是南向大三居，但由于屋内墙壁、管道等硬装的损耗退化，以及停留在20世纪的软装风格，在空间美学与功能上难以满足当下租客群体的需求。“三个月来了不少人看，愣是一个都没租下来，都觉得房子太旧了。”李先生直言。
手握大三居却空置三个月，无奈的李先生在朋友的介绍下接触到了自如。“有一个专门的设计团队，上门来实地看了房源，当天就出了一套方案，很靠谱。”李先生回忆道，自如的服务团队基于对房源状况的评估，提出了“心舍3.0”清语风格产品方案。在对房屋基础硬装进行优化更新的基础上，“心舍3.0”清语将东方人文生活态度应用于室内空间的设计，同时采用深呼吸2.0环保体系、智艺精工标准工艺等，保障房屋的安全与高质量交付。
通过对周边目标客群的需求分析，以及结合房屋面积大、多居室等特征，自如在改造升级时，围绕家庭型居住需求对功能区进行了重新划分，通过模块化家具和灵活布局，让房屋空间能够适配孩子、青中年以及老人等不同年龄段的居住需求，让房源充分发挥成长型居住价值。
这不仅是单套房源的升级，更是通过专业化、规模化的“微更新”，持续改善城市居住风貌的生动实践。
更重要的是，机构化运营的内核是“稳”。以自如为例，其2021年推出的全新“增益租”模式实现了业主、租客与平台的三方共赢，印证了专业化、规模化运营的效能。对业主而言，自如通过“增益租”模式，提供有保障的租金收益和专业的资产打理服务，实现了“稳租金、稳打款，真安全，好省心”，即“稳稳真好”；对租客而言，机构化房源意味着稳定的租期、有品质的房源、及时的售后服务和明确的权益保障，住得稳定、有尊严。
对城市而言，规模化、规范化的租赁供给有助于平抑市场异常波动、稳定租金预期，并通过对存量社区的持续投入改善城市微环境，实现“市场稳、秩序稳、风貌稳”。
企业声音：共建高质量租赁生态
作为北京市人大代表、头部机构化专业租赁企业负责人，自如董事长熊林多次表示，机构化专业租赁企业的价值在于通过市场化、可持续的方式，实现“稳市场、提品质、促民生”的多重目标。在实践中，以自如为代表的企业，构建了覆盖“自如友家”（合租）、“心舍”（整租）、“曼舍”（高端）、“自如寓”（大型社区）的产品矩阵，精准响应从“一张床”到“一套房”的多层次需求。其创新的“增益租”模式，更是在业主、租客与企业间建立了透明、共赢的合作关系，为行业可持续发展探索了新路。
在今年北京两会期间，熊林表示：“机构化专业租赁更有助于保障业主、租客两端权益。一方面，城市居民有闲置房产需要出租，机构化专业租赁企业能通过规范管理、专业维护和稳定客源，让业主真正实现房屋安全、收益稳定、安心托管。另一方面，城市新市民、新青年需要租房安居，机构化专业租赁企业能提供品质化智能化房源、全面的租期服务，并通过科技提升租房的便利性、服务效率等，让租客住得更安全、更稳定、更有尊严。”
当前我国住房租赁市场的机构化率仅在10%左右，与成熟市场相比仍有巨大发展空间。熊林呼吁：“期待通过政策引导、税收优惠、资金支持等方式，进一步加大对机构化专业租赁平台的扶持力度，培育一批有实力、有信誉、有社会责任感的住房租赁企业。同时，头部企业也一定要发挥示范引领作用，提升机构数量和规模，以扩大市场有效供给。”
展望未来，在“租购并举”的住房制度框架下，机构化专业租赁企业不仅是市场的重要供应主体，更是推动实现“住有所居”“住有优居”目标的关键一环。通过政策引导与市场创新的协同发力，机构化专业租赁将为北京建设国际一流的和谐宜居之都、提升市民的居住幸福感贡献更大力量，让租房成为一种体面、稳定、有品质的美好生活方式。 文/陈静思
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